PARECER: PODE UM CONDOMÍNIO RECEBER BENS IMÓVEIS (DAÇÃO) COMO FORMA DE PAGAMENTO?

PARECER: DIREITO CIVIL. PERSONALIDADE JURÍDICA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DA NATUREZA SUI IURIS DA CAPACIDADE CIVIL DE ENTE DESPERSONALIZADO. UNIVERSALIDADE DE FATO. UNIVERSITAS IURIS. DIREITO DE PROPRIEDADE. DA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DE TRANSFERÊNCIA DE APARTAMENTO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO PARA A ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. TRANSFERÊNCIA DE APARTAMENTO EM DAÇÃO DE PAGAMENTO PARA XX (XXXX) DIFERENTES PROPRIETÁRIOS EM NOME PRÓPRIO. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA ART. 730 C C/C 879 A 903 TODOS DO CPC.

MOTIVAÇÃO. PROPOSIÇÃO DE ACORDO PARA SOLUÇÃO REF. AO DÉBITO DA CONDOMININAL PARA A UNIDADE.

Motivados pela solução proposta para a aquisição por escritura pública da UNIDADE que se situa no ENDEREÇO viemos nos manifestar através desse parecer da forma que se segue;

DA DEFINIÇÃO DE PERSONALIDADE JURÍDICA

• Personalidade jurídica é a capacidade de uma entidade, como uma empresa, uma associação, um condomínio ou um partido político, ser reconhecida pelo ordenamento jurídico como sujeito de direitos e obrigações, tendo a possibilidade de adquirir direitos e contrair obrigações em seu próprio nome.

• Isso significa que a entidade passa a ter uma existência jurídica própria, distinta das pessoas físicas que a compõem ou a representam, sendo capaz de exercer atividades econômicas, celebrar contratos, ingressar com ações judiciais, entre outras ações.

• A personalidade jurídica pode ser adquirida por meio do registro dos atos constitutivos da entidade em órgãos competentes, como a junta comercial, o cartório de registro civil de pessoas jurídicas ou o registro de títulos e documentos. É importante ressaltar que o reconhecimento da personalidade jurídica implica em responsabilidades, tanto civis como fiscais e tributárias, por parte da entidade.

DA NATUREZA JURÍDICA SUI IURIS DA ENTIDADE CONDOMINIAL: NÃO POSSUI PERSONALIDADE JURÍDICA. UNIVERSITAS IURIS.

• o condomínio não é uma pessoa jurídica de direito privado, mas uma universalidade de direito (universitar iuris) criada para administrar um patrimônio comum, como um prédio ou um conjunto habitacional, que já existe. Essa entidade é criada quando há a instituição de um condomínio, que ocorre quando há a divisão de uma propriedade em unidades autônomas, cada uma com sua matrícula própria no Registro de Imóveis.

• Como universitas iuris é uma unidade jurídica composta por bens singulares corpóreos heterogêneos ou incorpóreos que, por meio da norma jurídica, recebem uma unidade com o objetivo de produzir certos efeitos. Alguns exemplos disso incluem o patrimônio, a massa falida, a herança ou o espólio e o estabelecimento empresarial.

• O condomínio é regido por um conjunto de normas, como a convenção condominial e o regimento interno, que definem as regras e os direitos e deveres dos condôminos. Além disso, o condomínio tem um síndico, eleito pelos condôminos, que é responsável por gerir as finanças e administrar o condomínio de acordo com as normas estabelecidas.

• o condomínio é, portanto, um tipo de posse ou direito simultâneo, em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo objeto ou bem. Essa forma de propriedade é conhecida como copropriedade ou compropriedade.

• No caso específico do condomínio edilício, trata-se de uma forma de copropriedade em que os proprietários possuem unidades autônomas em um mesmo edifício ou conjunto habitacional. Cada proprietário tem o direito exclusivo sobre sua unidade privativa, enquanto as áreas comuns, como a piscina, o salão de festas e a portaria, são compartilhadas entre os condôminos. Possui assim um CNPJ porém não é pessoa jurídica

• Essa forma de propriedade é regulamentada pelo código Civil e subsidiariamente pela Lei nº 4.591/64 que estabelece as regras para a instituição e administração de condomínios em edificações. O condomínio edilício é considerado um domínio em comum, o que significa que cada proprietário possui uma fração ideal sobre o todo, e não uma parte determinada do imóvel.

• Condomínio é um ente jurídico despersonalizado, uma entidade criada unicamente para administrar um patrimônio que já existe. Ente jurídico despersonalizado é uma expressão utilizada para se referir a uma pessoa jurídica que não possui personalidade jurídica própria, ou seja, não tem capacidade para exercer direitos e contrair obrigações em seu próprio nome, sendo representada por seus membros ou administradores.

• Por não ser pessoa jurídica, pode ser devedor ou credor de questões financeiras que digam a respeito de moeda, materiais de limpeza, mobília da área comum porém não pode adquirir um imóvel em nome próprio por carecer de personalidade jurídica.

• o condomínio poderia adquirir bens para seu próprio uso, como equipamentos e ferramentas, desde que estejam dentro dos objetivos de sua existência, que é administrar o patrimônio comum dos condôminos. Além disso, o condomínio tem o poder de gerir suas finanças e contratar serviços necessários para a manutenção e conservação das áreas comuns, como limpeza, segurança e manutenção de elevadores.

• No entanto, todas essas atividades devem estar dentro das limitações impostas pela lei e pelo próprio regulamento interno do condomínio. É importante ressaltar que o objetivo principal do condomínio é a gestão e administração dos bens comuns, e não o lucro ou o enriquecimento individual de seus membros ou administradores. Muito menos a ampliação da sua área, isto porque, como universalidade que pressupõe uma anima apta apenas a viabilizar a área comum não poderia, em tese, ampliar sua metragem sem que exista uma modificação em sua própria convenção.

• Casos excepcionais de receitas advindas de publicidade por cartazes em áreas externas e alugueres para antenas podem inclusive ser fato gerador de tributo sobre rendas destinatárias aos proprietários (IRPF) ao invés de ser renda destinada à universalidade de direito (IRPJ).

EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE PARTES COMUNS. TRIBUTAÇÃO DOS RENDIMENTOS.Na hipótese de locação de partes comuns, o condomínio edilício não perde, no tocante a essa operação, sua natureza;contudo, por este não possuir personalidade jurídica, os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim.O condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal, especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil (CC), arts. 1.331 a 1.358; Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964; Parecer Normativo CST nº 37, de 24 de janeiro de 1972.

• Exemplos de entes jurídicos despersonalizados incluem o condomínio em edificações, as sociedades em conta de participação, os consórcios e as associações não constituídas na forma de sociedade. Nesses casos, as obrigações e responsabilidades são assumidas pelos membros ou administradores em nome do ente coletivo, que não é uma pessoa jurídica com existência autônoma e independente.

POSSIBILIDADE EXCEPCIONAL DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE EQUIVALERIA À AMPLIAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, ALGO QUE É REMOTAMENTE POSSÍVEL TENDO EM VISTA QUE O PRÉDIO JÁ POSSUI MAIS DE 20 ANOS E POUCO SE SABE DOS REAIS DONOS DAS ENTIDADES.

A instituição do condomínio edilício é regulamentada pelo Art. 1.332 do Código Civil Brasileiro e pode ocorrer por meio de ato entre vivos ou testamento. O ato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e deve conter, além do que é disposto em lei especial,

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

O que cria o condomínio edilício é a reunião das diferentes frações condição sem a qual não há a tal universitas iuris. O que implica dizer que a adição de nova metragem (fração) à entidade exige portanto a reformulação da própria convenção:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Como reza a lei, o condomínio necessita de quórum específico para ser alterado. O que gera dois problemas:

(1) os titulares das unidades podem destinar a unidade ao conceito de área comum (Art. 1331 do Código Civil) “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” passando a convenção aumentar a metragem de área comum na convenção o qual deveria ser averbado nas NUMERO matrículas de cada uma das UNIDADES, o que geraria um custo sem precedente de emolumentos cartorários além da própria convenção condominial, o que também é absurdo.

(2) Os proprietários das demais unidades optar por ser os novos titulares das quotas do imóvel, em nome próprio, o que faria que demais NUMERO proprietários de UNIIDADES fossem novos proprietários cada um de 1/NUMERO avos da unidade em nome próprio (seja CPF’s ou CNPJ’s), o que é impensável.

DA SOLUÇÃO. ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA.

Como justificado anteriormente, o Condomínio não possui personalidade jurídica para adquirir imóveis, a se assim optar deverá seguir o procedimento da Lei de Registros Públicos, o que levará questões como modificação da convenção, alteração de dezenas de escrituras, ou no pior dos casos, cada proprietário optar, em nome próprio, a ser destinatário de 1/NUMERO avos da propriedade de uma sala.

Diante disso a única solução razoável se dá pelo Art. 730 do CPC, que é a alienação em hasta pública do imóvel, porém não é juridicamente possível a solução proposta por V. Exm.

Com os melhores cumprimentos de estima e consideração.

João Inocêncio

OAB 32.815