Condomínio: Quem paga pelos inadimplentes?

Em qualquer organização coletiva existe uma realidade econômica difícil de evitar: quando parte dos integrantes deixa de contribuir, aqueles que permanecem adimplentes acabam suportando, ainda que indiretamente, os efeitos financeiros da inadimplência.

Nos condomínios não é diferente.

É importante, contudo, fazer uma distinção jurídica. O condômino que paga em dia não assume a dívida daquele que está inadimplente. A obrigação continua pertencendo exclusivamente ao devedor e poderá ser cobrada dele, inclusive judicialmente.

O problema é outro: as despesas do condomínio não param.

Funcionários precisam receber salários. A energia elétrica continua sendo cobrada. Elevadores precisam de manutenção. Empresas terceirizadas precisam ser pagas. Existem despesas com limpeza, segurança, água, administração, tributos, férias, décimo terceiro salário e manutenção preventiva.

Assim, quando parte dos condôminos deixa de pagar, a obrigação jurídica permanece com o inadimplente, mas o efeito econômico da falta de pagamento é imediatamente sentido pela coletividade.

O orçamento do condomínio não pode ignorar a inadimplência

Imagine um condomínio que precise arrecadar R$ 100 mil por mês para manter suas atividades.

Esse valor não é escolhido aleatoriamente. Ele resulta de uma previsão orçamentária baseada nas despesas necessárias ao funcionamento da estrutura.

Se todos pagarem, entram R$ 100 mil.

Mas suponha que o condomínio possua uma inadimplência histórica de 30%.

Embora no papel devam entrar R$ 100 mil, na prática apenas R$ 70 mil chegam ao caixa.

O problema é que as despesas continuam próximas dos R$ 100 mil.

Essa diferença precisará ser suportada de alguma maneira: pelo fundo de reserva, por chamadas extraordinárias, pelo adiamento de despesas, pela redução de serviços ou, inevitavelmente, por um orçamento que considere o risco de inadimplência.

Por isso, não existe na prática aquilo que algumas pessoas imaginam como um “rateio puro e perfeito”, no qual cada condômino pagaria somente a fração matemática exata das despesas realizadas naquele mês.

A administração condominial trabalha com previsões.

É necessário provisionar férias, décimo terceiro salário, manutenções futuras, pequenas reformas, despesas imprevistas e também considerar, dentro de limites razoáveis, a existência da inadimplência.

Em um processo no qual já atuei representando condomínio, a defesa de um condômino inadimplente sustentava justamente que ele deveria pagar apenas aquilo que entendia corresponder ao “rateio real” das despesas.

A tese, contudo, ignora completamente a natureza da administração condominial.

O condomínio não funciona apenas reembolsando despesas já realizadas. Ele necessita de planejamento, orçamento e provisionamento, inclusive porque algumas despesas surgirão meses depois da arrecadação.

A própria experiência daquele processo demonstrava exatamente isso: determinadas taxas extraordinárias não correspondiam apenas ao pagamento isolado de determinada despesa, mas também a projetos, profissionais, taxas administrativas, despesas técnicas, custos bancários e provisionamentos necessários à execução daquele serviço.

O bom pagador não paga juridicamente pelo inadimplente, mas sofre economicamente por ele

Essa diferença merece ser ressaltada.

Não se pode dizer, juridicamente, que João está pagando a dívida condominial de Pedro.

Pedro continua devendo.

O condomínio poderá cobrar Pedro, executar judicialmente o débito e adotar todas as medidas legalmente admitidas para recuperação daquele crédito.

Entretanto, enquanto Pedro não paga, o condomínio continua funcionando.

E quem está pagando em dia fornece o caixa que permite a continuidade dos serviços.

Portanto, uma forma mais precisa de explicar o fenômeno é afirmar:

o condômino adimplente não assume a dívida do inadimplente, mas a coletividade suporta temporariamente os efeitos econômicos dessa inadimplência.

Isso acontece em inúmeras estruturas coletivas.

Uma associação precisa continuar funcionando mesmo quando alguns associados deixam de pagar.

Uma entidade de classe continua possuindo despesas independentemente da inadimplência.

Uma empresa também precifica seus produtos considerando perdas, riscos de crédito e clientes que eventualmente não pagarão.

O condomínio apenas reproduz essa mesma realidade econômica.

É justamente nesse cenário que surgem as garantidoras de condomínio

Nos últimos anos, cresceu significativamente a utilização de empresas que oferecem aos condomínios algum modelo de garantia de arrecadação, antecipação de recebíveis ou cessão de créditos condominiais.

Popularmente, muitas pessoas chamam essa operação de “securitização”.

A expressão pode ser utilizada em sentido amplo, mas juridicamente é importante analisar cada contrato, pois podem existir estruturas diferentes.

A lógica econômica, entretanto, é bastante simples.

Voltemos ao condomínio que deveria arrecadar R$ 100 mil por mês.

Se historicamente apenas R$ 70 mil entram em razão da inadimplência, uma empresa pode assumir determinado risco e garantir ao condomínio, por exemplo, R$ 90 mil mensais.

No início do mês, portanto, o condomínio recebe os R$ 90 mil.

A empresa contratada passa a administrar a cobrança daqueles créditos, recebendo dos condôminos adimplentes e tomando as medidas necessárias contra os inadimplentes, conforme a estrutura jurídica adotada no contrato.

O condomínio abriu mão, teoricamente, de R$ 10 mil.

Mas há uma diferença importante: anteriormente ele possuía uma arrecadação teórica de R$ 100 mil e efetivamente recebia R$ 70 mil.

Agora possui uma receita previsível de R$ 90 mil.

Para uma entidade que sofre com 30% ou 40% de inadimplência, essa previsibilidade pode representar uma diferença enorme.

Previsibilidade pode valer mais do que arrecadação nominal

Imagine que, dos R$ 90 mil recebidos mensalmente, o condomínio necessite de R$ 70 mil para pagar suas despesas ordinárias.

Restariam R$ 20 mil.

Esse valor poderia ser utilizado, conforme o orçamento e as deliberações condominiais, para formar reservas destinadas ao pagamento de férias, décimo terceiro salário, manutenção preventiva, pequenas reformas e outras necessidades futuras.

A administração deixa de viver permanentemente apagando incêndios financeiros.

É evidente que existe um custo.

Nenhuma empresa assumirá o risco da inadimplência gratuitamente.

Mas essa é justamente a lógica da transferência ou limitação de risco.

O condomínio aceita receber um pouco menos do valor nominalmente previsto em troca da segurança de saber quanto efetivamente entrará em caixa todos os meses.

A lógica não é muito diferente daquela que já aceitamos em outras áreas da vida

Pagamos seguro de automóvel mesmo esperando nunca sofrer um acidente.

Pagamos plano de saúde ainda que possamos passar meses sem utilizar qualquer serviço médico.

Algumas pessoas contratam seguro de vida, seguro residencial, garantia locatícia ou outros mecanismos justamente porque preferem assumir um custo conhecido e limitado a permanecer integralmente expostas a um risco imprevisível.

Uma empresa que garante determinada arrecadação condominial parte da mesma racionalidade econômica.

Naturalmente, não se trata juridicamente de um contrato de seguro.

A comparação serve apenas para explicar a lógica econômica: abre-se mão de uma parcela conhecida da receita para diminuir uma perda potencial muito maior e imprevisível.

E o inadimplente?

O mecanismo não significa perdão da dívida.

Muito pelo contrário.

Conforme a estrutura contratual utilizada, o crédito poderá ser cobrado pela própria empresa que assumiu ou adquiriu aquele recebível.

Isso também produz outra consequência administrativa importante.

Quando existe efetiva cessão do crédito, o condomínio pode perder a possibilidade de simplesmente negociar, perdoar ou modificar livremente aquela dívida, porque ela deixou de integrar seu patrimônio.

Por isso, a contratação de uma garantidora exige análise cuidadosa.

É necessário observar taxas, prazo contratual, critérios de reajuste, condições de rescisão, regras de cobrança, responsabilidade pelos honorários, consequências de acordos com inadimplentes e, principalmente, se haverá ou não cessão efetiva dos créditos condominiais.

Nem todos os contratos existentes no mercado funcionam da mesma maneira.

Então vale a pena?

Não existe resposta universal.

Um condomínio com inadimplência de 2% provavelmente terá uma realidade completamente diferente daquele que convive há anos com índices de 30% ou 40%.

Quanto maior a inadimplência, maior tende a ser o valor econômico da previsibilidade.

Em determinadas situações, abrir mão de 10% da arrecadação potencial para receber pontualmente 90% pode ser muito mais vantajoso do que tentar arrecadar 100% e terminar o mês recebendo apenas 60% ou 70%.

O que precisa ser analisado não é apenas “quanto a empresa cobra”, mas também quanto custa ao condomínio permanecer exposto à inadimplência.

Esse custo aparece em juros, atraso de fornecedores, ausência de manutenção preventiva, chamadas extraordinárias, deterioração patrimonial e constantes conflitos entre os próprios condôminos.

O mundo ideal e o mundo real

O cenário ideal seria bastante simples: cada condômino pagaria rigorosamente sua quota no vencimento e ninguém sofreria qualquer consequência pela inadimplência alheia.

Esse cenário, porém, raramente existe.

A administração responsável precisa trabalhar com o mundo real.

Se as contas vencem todos os meses, administrar bem um condomínio não significa apenas perseguir judicialmente aqueles que não pagam.

Significa também organizar o orçamento de maneira que a inadimplência de uma parcela dos condôminos não coloque toda a coletividade em situação de risco.

Por isso, embora seja naturalmente desagradável ao bom pagador perceber que a inadimplência alheia interfere no orçamento, não existe solução jurídica que simplesmente faça desaparecer esse impacto econômico.

A dívida continua sendo do inadimplente.

Mas o risco de caixa pertence ao condomínio enquanto o dinheiro não entra.

É exatamente esse risco que determinados mecanismos de garantia de arrecadação procuram limitar.

No fim das contas, a discussão é menos sobre “pagar pelo mau pagador” e mais sobre uma questão clássica de administração:

quanto custa manter o risco e quanto vale pagar para reduzi-lo?

Em condomínios com elevada inadimplência, responder corretamente a essa pergunta pode ser justamente a diferença entre uma administração permanentemente deficitária e uma entidade capaz de pagar suas contas, criar reservas e preservar adequadamente o patrimônio comum.

João Inocêncio Júnior

Advogado – OAB/PE 32.815

Inocêncio & Morato Advogados